您好!我叫劉某，我的母親繼承了家父的兩間房屋，建筑面積為11.8平方米。但該房屋一直由我舅舅的兒子居住，我母親曾經因住房緊張要求其騰退并起訴至法院，但法院以其不具備騰退房屋的條件為由駁回
您好!我叫劉某，我的母親繼承了家父的兩間房屋，建筑面積為11.8平方米。但該房屋一直由我舅舅的兒子居住，我母親曾經因住房緊張要求其騰退并起訴至法院，但法院以其不具備騰退房屋的條件為由駁回了我母親的訴訟請求，現該房屋將被拆遷，拆遷單位說該房屋的補償款中所有權的補償約2000元補償給我母親，但使用權的補償款十多萬元要補償給我舅舅的兒子，這合理嗎?
如劉某先生來信所述，這類情況在北京市有一定的普遍性：即房屋產權人在取得房屋所有權證書后，其房屋因歷史原因一直由他人居住，而且這類人一般是產權人的親戚或者親屬，或者與產權人有某種關系的朋友等，產權人與房屋的使用人之間沒有租賃合同，使用房屋的人也沒有繳納房屋租金，那么這類房屋拆遷時如何進行呢?拆遷補償款應當補償給使用人還是補償給產權人呢?問題很復雜。
依照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條、第二十九條的規定，拆遷人拆遷時，對房屋的產權人應當按照該房屋建筑面積的重置價格結合成新給予所有權補償;此外，如果該房屋是按照國家租金標準出租給他人的，那么對產權人還應當按照給予區位補償;對使用人按照房屋建筑面積的拆遷補償價格及經濟適用住房價格給予補償。一般而言，使用權補償遠遠高于所有權補償。
在本案例中，劉某先生的母親是產權人，在拆遷時，劉某先生的母親只要出示房屋的產權證書就能夠獲得所有權補償了，那么對劉某先生舅舅的兒子，長期居住在該房屋的人應該不應該補償呢?
依照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十六條之規定，房屋的使用人是指具有北京市常住戶口，在拆遷范圍內按照國家租金標準支付租金并長期居住在被拆除房屋中的人，本案中，劉某先生舅舅的兒子有北京市戶口，在被拆除房屋中長期居住，但其沒有按照國家租金標準支付房屋租金，也沒有與房屋產權人訂立租賃合同，因此其不符合上述關于被拆除房屋使用人的規定，產權單位不應當對劉某先生舅舅的兒子給予補償。
因此該房屋的使用權補償款應當核發給劉某先生母親即房屋的產權人。
對實踐中發生的這類問題，應當根據不同的情況處理：如果拆遷開始后，產權人與實際使用人經協商達成一致意見的，應當按照雙方之間的協議處理拆遷問題;如果在拆遷開始后，產權人與實際使用人無法達成一致意見的，產權人可以申請房屋拆遷行政主管部門依照有關規定依法裁決，對房屋拆遷行政主管部門的拆遷裁決不服的，拆遷人、產權人或者實際使用人可以向人民法院提起訴訟，由人民法院依法處理;如果拆遷人已經將拆遷補償款交給實際使用人的，房屋的實際使用人取得該補償款沒有合法的依據，因此屬于不當得利，產權人可以申請房屋拆遷主管部門裁決，也可以以拆遷人、房屋的實際使用人為被告向人民法院提起民事訴訟，由人民法院依法裁決。
