為維護承租人的合法權(quán)益，有關(guān)法律法規(guī)對這種情況下房屋所有權(quán)人的處分權(quán)作了一定的限制，即房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
長春房屋置換股份有限公司(簡稱長房置換)經(jīng)紀人張先生說，目前租賃市場逐步升溫，關(guān)于租賃糾紛也有發(fā)生，尤其是關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先租賃權(quán)。房主將房屋出租以后，能否再將房屋賣掉?買主買下該房以后，能否要求原房客搬出?
相關(guān)案例：
2010年4月，房主李先生與趙女士簽訂了《房屋租賃合同》，將自己位于某小區(qū)的二室一廳的房子租賃給趙女士居住，租期兩年，租金1200元/月。當年9月李先生告訴趙女士他打算將這套房賣掉，問趙女士是否有興趣，趙女士表示無意購買。李先生將該房屋于2011年2月賣給了萬先生，雙方訂立了《房屋買賣協(xié)議》，并到有關(guān)部門辦理了房屋登記過戶手續(xù)。萬先生取得該房屋所有權(quán)后，即要求趙女士搬出，趙女士將《房屋租賃合同》拿給萬先生看，但萬先生表示這是你與前任房主的事，與我無干。現(xiàn)在房子是我的了，我不愿意租給你，你得搬出。
長房置換經(jīng)紀人張先生說，首先，我們要明確的是，在房屋出租后，房主仍是該房屋的所有權(quán)人，他只是將其所有權(quán)的四項權(quán)能中的占有權(quán)和使用權(quán)暫時讓渡給了房客，他仍享有另外兩項權(quán)能：收益權(quán)(即收取租金的權(quán)利)和對房屋的處分權(quán)。
因此，李先生仍可以將已出租的房屋出賣、贈與、典當或抵押。須注意的是，本案例涉及到以下幾個方面的法律問題：
(1)“優(yōu)先購買權(quán)”。
為維護承租人的合法權(quán)益，有關(guān)法律法規(guī)對這種情況下房屋所有權(quán)人的處分權(quán)作了一定的限制，即房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。即如果承租人愿與別的買主出一樣的價格，則出租人必須將房屋賣給承租人，否則承租人有權(quán)請求法院宣告出租人與別的買主間簽訂的買賣協(xié)議無效。但該案中原房屋所有權(quán)人李先生已經(jīng)將自己要出售該房屋的信息告訴了趙女士并征求了趙某是否愿意購買該房，趙女士表示無意購買，因此，趙女士屬于自動放棄了優(yōu)先購買權(quán)。
(2)“買賣不破租賃”。
在租賃期間，房屋所有權(quán)人將房屋予以出賣、贈與、典當或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。1988年1月26日最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問題的意見第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期間因買賣、贈與或繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新戶主繼續(xù)有效”。2011年2月1日建設(shè)部頒布實施的《商品房屋租賃管理辦法》第12條規(guī)定：“房屋租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承、或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。”不僅私有房屋如此，公有房屋也不例外。
李先生在欲將出租房屋出賣前，提前通知了趙女士，在趙女士明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了萬先生，雙方并辦理了過戶手續(xù)，《房屋買賣合同》具有法律效力，應(yīng)受到法律保護。
萬先生雖然取得了房屋的所有權(quán)，但是對于前房主簽訂的房屋租賃合同，仍須繼續(xù)履行。法院責令其繼續(xù)履行租賃合同，以維護承租人趙女士的合法權(quán)益。
