1、商品房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)人。由于商品房屋的可流通性，房屋所有權(quán)人應(yīng)包括房屋擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)人、獲所有權(quán)人同意的承租人、在典期內(nèi)的典權(quán)人，及雖沒有所有權(quán)憑證但其所有權(quán)沒有爭(zhēng)議的占有人等。
2、租賃房屋的裝修或增添物的歸屬及到期處分應(yīng)由租賃雙方在合同中約定。
3、租賃房屋的轉(zhuǎn)租不違法且可以贏利，但須獲出租人的事先認(rèn)可。
4、商品房屋租賃經(jīng)登記可以對(duì)抗第三人。
由于商品房屋租賃的新特點(diǎn)，以及出現(xiàn)數(shù)量巨大的商品房屋成為私人投資而進(jìn)入租賃市場(chǎng)的新情況，在司法實(shí)踐中，新類型的商品房屋租賃引起的訴訟數(shù)量多、標(biāo)的大，以及租賃方式的突破造成處理難度增大，形成許多頗有爭(zhēng)議的疑難案件。
所謂房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃作為財(cái)產(chǎn)租賃中的一種表現(xiàn)形式，其本質(zhì)特征應(yīng)當(dāng)符合財(cái)產(chǎn)租賃的要求，即出租人將出租物交付給承租人使用，承租人應(yīng)向出租人交付租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)返還所租財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。根據(jù)雙方租賃發(fā)生的法律關(guān)系，承租人對(duì)租賃物取得的占有、使用權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)，第三人和出租人都不得妨害，即使在租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，在租賃合同有效期內(nèi)，新所有權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)益。 在這里，房屋所有權(quán)人指的是取得《房屋所有權(quán)證》的單位和個(gè)人，具體包括管理公有房屋的各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、管理自管公房的單位以及私房的所有人等。公有房屋分為直管公房和自管公房?jī)煞N，公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，但在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律關(guān)系主體出現(xiàn)，而是采取授權(quán)的形式，由被授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國(guó)的房產(chǎn)管理體制，直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，由它作為直管公房所有人的代表，依法行使所有權(quán)。自管公房由國(guó)家授權(quán)的企事業(yè)單位管理，其法律特征是持有《房屋所有權(quán)證》。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個(gè)人，對(duì)于持有共有權(quán)證書的私房主，只能稱為共有人，共有權(quán)人必須在其他共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。
通常情況下，房屋租賃作為一種民事法律行為，具有以下方面的內(nèi)容：
(1)出租人必須是擁有房屋所有權(quán)的人 在租賃過程中，出租人必須對(duì)房屋擁有所有權(quán)，此時(shí)出租人才有權(quán)將其房屋所有權(quán)中的占用權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，同時(shí)享有收益權(quán)，即收取租金的權(quán)利。如果出租人對(duì)出租房屋不擁有所有權(quán)，屬于無權(quán)處分的行為，其行為若得不到房屋所有權(quán)人的許可和追認(rèn)，其出租房屋的行為系無效行為，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由無權(quán)處分人承擔(dān)。
(2)房屋租賃的標(biāo)的物是房屋，且為特定物 作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，不同于其他財(cái)產(chǎn)，它是特定物，不是種類物。出租人只能向承租人提供租賃合同中約定的房屋，而不能是其他的房屋。當(dāng)租賃合同終止后，承租人也應(yīng)當(dāng)將原房屋交還給出租人，而不能以其他房屋來代替。這就是房屋租賃與借貸之間的區(qū)別所在。
(3)房屋租賃是雙務(wù)、有償?shù)姆尚袨樵诜课葑赓U關(guān)系中，出租人和承租人都享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。比如：出租人有義務(wù)將房屋交付給承租人使用，同時(shí)享有向承租人收取租金的權(quán)利;承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人提供房屋給自己使用，并支付租金。這是房屋租賃與房屋借用的區(qū)別之處，房屋借用一般是無償?shù)摹?/p>
(4)房屋租賃不受出租房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的影響 在房地產(chǎn)租賃期間，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃合同確立起來的租賃關(guān)系仍然有效，房屋新所有權(quán)人必須尊重承租人的合法權(quán)益。 在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，房屋租賃是與房地產(chǎn)買賣并列的兩種最常見、最普遍的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但房屋租賃不同于房地產(chǎn)買賣，它不發(fā)生產(chǎn)權(quán)的讓渡與轉(zhuǎn)移，只是房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)連同該房屋所占用土地的使用權(quán)有償?shù)刈尪山o承租人使用。
