租賃期間如何確定所有權(quán)變更的效力
在租賃期間所有權(quán)變更，則不影響租賃合同效力，也就是所謂的“買賣不破租賃”。
租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準(zhǔn)。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不破租賃”的規(guī)定，事實上，還包括贈與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實踐中，新舊法律關(guān)系交替的時間點掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系，該時間點就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動的時間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時間。
相關(guān)案例：
所有權(quán)權(quán)變更不影響合同效力
2005年9月8日，劉先生與王女士簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：劉先生將其一套三居室住房租賃給王女士居住，年租金為27000元，租賃期限為3年，租金一年一付。
合同簽訂后，王女士付給了劉先生一年的租金。但王女士住了三個月后，劉先生急需用錢，決定將房屋賣出。沒過多久，李先生以65萬元的價格將房屋買下，二人辦理了過戶手續(xù)。
現(xiàn)在，李先生要求王女士搬出騰房，王女士拒絕。王女士想問自己能否繼續(xù)租賃該房屋。
房山區(qū)司法部門工作人員指出，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
劉先生與王女士簽訂的房屋租賃合同合法有效，作為承租人的王女士依合同約定取得了房屋的租賃權(quán)。據(jù)此，承租人王女士仍享有租賃該房屋的權(quán)利。
買賣不破租賃原則的適用，須具備以下條件：
1、原租賃合同仍然有效，即承租人的租賃合同必須原屬有效且因期限未滿而仍將有效。這樣，當(dāng)出租人將所有權(quán)讓與第三人時，在承租人與受讓人之間仍受原租賃合同的約束。
2、租賃物所有權(quán)的變動應(yīng)該在租賃期間。在本案中，劉先生與王女士所簽訂的房屋租賃合同并未違反我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)認(rèn)定合法有效。該租賃合同的履行期限為3年，而發(fā)生糾紛時僅履行期限并未屆滿，因此符合上面第一個條件。
3、李先生取得房屋所有權(quán)的時間也在租賃期間以內(nèi)，故本案符合“買賣不破租賃”產(chǎn)生效力的條件。
所以，對于房屋的新主人李先生而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對房屋的使用權(quán)仍受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿后，才可要求王女士搬出。
所有權(quán)變更不影響租賃合同生效，也就是所謂的買賣不破租賃。滬律網(wǎng)房地產(chǎn)法。
