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    出租房屋是否需要登記備案
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:933 ℃

    導(dǎo)讀:現(xiàn)在,有很多承租人與出租人對(duì)出租房屋是否需要登記備案的問(wèn)題不了解,有的人甚至?xí)J(rèn)為:如果出租房不登記備案,房屋租賃合同是無(wú)效的。具體出租房屋是否需要登記備案?未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同是否有效?請(qǐng)看本文具體介紹:

      一、出租房屋是否需要登記備案?

      雖然,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,租賃合同是否有效,主要取決于合同的內(nèi)容,與是否辦理登記備案沒(méi)有太大關(guān)系,但是,房屋出租不辦理登記備案的行為確實(shí)是屬于違法行為!

      根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十三條、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十二條、《城市房屋租賃管理辦法》第十三條、十四條、《南京市房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中都明確規(guī)定:房屋租賃當(dāng)事人在簽訂合同后,應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。同時(shí)《南京市房屋租賃管理辦法》第二十六條規(guī)定:房屋租賃未辦理登記備案手續(xù)的,由房屋租賃管理部門責(zé)令限期辦理。逾期仍未辦理的,可以對(duì)住宅租賃當(dāng)事人處以100元以上1000元以下的罰款;對(duì)非住宅租賃當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

      所以,出租房屋應(yīng)該辦理登記備案。辦理房屋租賃登記備案,是法律、法規(guī)規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的行政義務(wù)。不辦理登記備案是要受到行政處罰的!

      二、未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同是否有效?

      有人認(rèn)為,房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案后方能生效,未辦理登記備案的合同無(wú)效,將是否登記備案作為房屋租賃合同生效或有效的要件。但根據(jù)《合同法》第44條第2款“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》的規(guī)定,可以認(rèn)為,批準(zhǔn)、登記既不是合同的成立要件,也不是合同的有效要件,而僅僅可能是合同的生效要件。

      這可能有兩種情況,一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),且規(guī)定登記后才生效的;另一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未規(guī)定登記后生效。前一種登記主要指《擔(dān)保法》等所規(guī)定的抵押合同登記和權(quán)利質(zhì)押登記等。這種登記是合同的生效要件,沒(méi)有辦理,則合同不生效。房屋租賃登記則屬于后一種登記不是合同的生效要件,沒(méi)有辦理,并不影響合同的生效和有效。

      此外,由于房屋租賃合同屬于諾成性合同,如果租賃雙方當(dāng)事人沒(méi)有在合同中特別約定經(jīng)登記備案為合同生效的條件,那么,根據(jù)《合同法》第四十四條 “依法成立的合同,自成立時(shí)生效” 的規(guī)定,合同經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人簽字蓋章后即生效。

      

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