房子是人們在社會(huì)生存的必須物質(zhì)條件之一，很多人會(huì)為了一個(gè)房子而不擇手段。深圳市的蔡女士就在拍下了一套房子后，入住時(shí)受到房屋原租客的阻擾，為此只能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。上海房產(chǎn)糾紛律師表示法律一定是保護(hù)合法主體的房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)益的。
去年，市民蔡女士在網(wǎng)上拍到了一套寶安西鄉(xiāng)的房子，并且辦齊了相關(guān)手續(xù)，但幾個(gè)月時(shí)間過去了，她連房門都進(jìn)不去。關(guān)鍵時(shí)刻，深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行局出手了。位于寶安西鄉(xiāng)銀田路的玉湖灣1棟7座18C的房門被開鎖人員打開后，深圳市中級(jí)人民法院的執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，房屋內(nèi)空無一人。從房內(nèi)擺放的床被、衣服和大量基本生活物品來看，這里長期有人居住。張先生是房屋買受人蔡女士的朋友，他說，蔡女士去年7月份花400多萬拍到了這套80多平方米的房子，但在實(shí)際收房的時(shí)候，遭到了謝某、劉某等人的暴力阻擾，他們組織人員長期住在屋內(nèi)，拒不搬離。原來，強(qiáng)占房產(chǎn)的謝某與原業(yè)主在2015年4月簽訂了為期一年的租賃合同，但這套房產(chǎn)在2015年2月份已經(jīng)抵押給銀行，抵押在先，租賃在后，買賣不破租賃的情形不存在。后來，謝某又提交了一份8年期的租賃合同，期限是2015年4月到2023年4月，但這份合同沒有備案，法院認(rèn)為抗辯理由不成立。法院責(zé)令強(qiáng)占房產(chǎn)人員限期遷出。據(jù)初步調(diào)查，強(qiáng)占房產(chǎn)的謝某團(tuán)伙有成員十多人，房屋買受人多次收房未果，無奈之下，向市中級(jí)法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，最終法院法院強(qiáng)制清場。
滬律網(wǎng)提示：買賣不破租賃，是指在租賃關(guān)系的存續(xù)期間內(nèi)，原所有人即使轉(zhuǎn)移了所有權(quán)的，對(duì)租賃關(guān)系不會(huì)產(chǎn)生影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由而否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并主張承租人返還租賃物。其中，必須是在租賃合同的存續(xù)期間內(nèi)才能適用。
《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。第二百三十五條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：在房屋租賃合同之前，房屋的所有權(quán)就已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，則不適用“買賣不破租賃”，租賃人謝某在蔡女士已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)后，仍以不合理行為阻擾的，不僅要被強(qiáng)制執(zhí)行搬走，而且還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
