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房屋租賃期間發生買賣行為租賃合同還有效嗎
發布時間:2017-04-14 20:14:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,115 ℃

  【事件經過】

  劉某是廬陽區三孝口街道某小區居民。2012年9月,劉某和古某簽訂了房屋租賃合同,約定租期為三年,自2012年9月至2015年9月。2014年8月,古某將該房屋賣給了楊某并辦理了不動產轉移登記手續。楊某不愿意繼續將房屋出租給劉某,于是要求劉某搬離該房屋。9月2日,三方當事人來到廬陽區三孝口司法所申請調解。

  工作人員在了解情況后,立即組織三方當事人進行調解。在工作人員耐心的調解下,9月8日,三方最終達成協議:劉某繼續承租楊某的房屋,租金支付給楊某。

  【法律解讀】

  根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”此即買賣不破租賃。所謂買賣不破租賃,又稱所有權變動不破租賃,指在租賃期間,租賃物的所有權發生變動,由新所有權人法定承受該租賃合同。買賣不破租賃的構成要件包括:(1)租賃合同有效;(2)租賃期間內,租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業合并等原因發生變動。它的效力使買受人所取得的對于租賃房屋的所有權,受到承租人對于該房屋用益權的抗辯,從而不能使租賃關系被破除而終止,租賃關系仍然存在,承租人對于房屋的用益權不受買賣效力的影響。本案中,劉某和古某的房屋租賃合同在先且依法有效,租賃期間,古某將房屋賣給楊某,因此,承租人劉某有權繼續租賃該房屋,承租人的利益應該受到法律的保護,楊某無權要求劉某搬離,但是有權要求承租人劉某支付租金。

  專家提醒,買賣不破租賃能夠保持租賃關系的穩定,使得承租人在租賃期間可以放心大膽地持續利用租賃物,從而發揮租賃物的最大功能和效用。同時,承租人在遇到他人侵犯自己合法權益的時候,應保持冷靜,依法維護自己的合法權益。

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