出租方擅自解約 承租方如何維權(quán)
房屋租賃在簽訂合同時，承租方既要考慮怎樣履行合同，又要考慮怎樣保證自己特殊情形下解約退租的權(quán)利。否則，當(dāng)你由于某種原因需要解除合同的時候，就會產(chǎn)生糾紛和損失。
案情簡介：
原告上海臥虎環(huán)保科技有限公司將廠房出租給被告何紅斌，何紅斌再將系爭房屋交由第三人上海深蘭工貿(mào)有限公司實際使用。在租賃合同的履行過程中，臥虎公司與何紅斌、深蘭公司發(fā)生矛盾糾紛，臥虎公司遂擅自解除合同并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
臥虎公司現(xiàn)起訴要求何紅斌及深蘭公司搬離系爭房屋，并支付至實際搬離之日止的房屋租金、物業(yè)管理費、水、電費，以及延遲支付的違約金共計105413元。被告何紅斌則反訴稱，因合同是因為臥虎公司的違約解除，故要求臥虎公司賠償其裝修損失。且因為原告在合同履行期間擅自鎖廠門，導(dǎo)致原告無法正常生產(chǎn)造成的營業(yè)損失，也應(yīng)當(dāng)由原告賠償。故要求臥虎公司賠償裝修損失、營業(yè)損失共計208238元。深蘭公司則同意相關(guān)損失由何紅斌一并主張。
因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應(yīng)注意：
1.當(dāng)事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。
2.合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其效力的發(fā)生以實際行使解除權(quán)為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。
