咨詢熱線內容
2005年9月，我轉業回城工作，承租錢某一套兩室一廳的房屋居住，并與其簽訂了書面租賃協議。協議約定：房屋的租賃有效期為5年，租金按每月800元計算，水電費另付。2007年8月，錢某告訴我，打算以15萬元的價格將此房賣給他人。一星期后，錢某與陳某簽訂了房屋買賣合同，并辦理了產權過戶手續。2007年10月，陳某要求我搬出房子，我不同意，他就帶人強行將我的家具、衣物等扔到院子里，并造成了家具部分損壞。
請問：錢某與陳某的房屋買賣合同是否有效?陳某有權要求我搬出房子嗎?我的損失應由誰來承擔呢? (咨詢者：華先生)。
律師專線解答
華先生，聽完您的講述，我們可以明確地告訴您：錢某和陳某的房屋買賣合同有效，但陳某無權要求您在租賃期間搬出房屋，其對您家具的損壞應承擔賠償責任。
我國《合同法》規定，依法成立的合同，白成：立時生效；法律和行政法規規定應當辦理批準、登記等手續的，白手續辦理完畢后生效。依照其規定，陳某與錢某簽訂了合法的房屋買賣合同，并且依法辦理了相應的過戶登記手續，符合法律規定的生效要件，應當認定有效，陳某合法取得房屋所有權。據此不難看出，您不能以此為由主張錢某與陳某之間的買賣合同無效。當然，您可以向錢某主張承擔違約責任，因為錢某的行為已經明顯地違反了你們之間租賃合同的約定，其應承擔相應違約責任。
與此同時，陳某也無權在您與錢某約定的租賃期內要求您搬出房屋，這就是所謂的“買賣不破租賃”原則，該原則是指私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。所以盡管陳某取得了該房屋所有權，但根據上述原則，您與錢某的房屋租賃合同對您與陳某繼續有效，因此陳某要求您搬出房屋以及強行扔出您的家具、衣物的行為侵犯了您的合法權益，對所造成的損害，陳某應承擔賠償責任。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對“買賣不破租賃”這一原則不清楚。
律師提醒與注意事項
“買賣不破租賃”是債權的一個特例，有其嚴格的適用條件：(1)就同一標的物上存有買賣合同和租賃合同；買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無效的，按照無效合同的處理方法處置。(2)租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權轉移于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權轉移就不發生“買賣不破租賃”。(3)承租人在同等條件下未主張優先購買權，若承租人主張優先購買權，則取得所有權。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十九條、第二百三十條
最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條、第一百一十九條
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