中國青年政治學(xué)院學(xué)報 2007年第5期
劉映春(中國青年政治學(xué)院法律系，北京100089)
一、從案例引出問題
在一個地下室轉(zhuǎn)租合同中，當次承租人某經(jīng)營中心長假歸來，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有約
積水，屋內(nèi)存放的貨物被水浸泡，主張貨物損失26萬余元。在訴訟中，第一被告是房屋的所有
人、房屋的出租人，同時也是物業(yè)管理單位某物業(yè)公司。原告主張：某物業(yè)公司沒有履行房屋的
修繕義務(wù)，房屋廁所沖水裝置設(shè)計不合理，沖水閥門質(zhì)量不合格，應(yīng)當承擔賠償責任。第二被告
是轉(zhuǎn)租人李某，原告主張轉(zhuǎn)租人作為轉(zhuǎn)租合同的出租人，應(yīng)當承擔賠償責任。第三被告是某中介
公司，原告主張，中介公司介紹的原告與第二被告之間的轉(zhuǎn)租合同，沒有盡到審查義務(wù)，應(yīng)當承
擔相應(yīng)的責任。一審法院作出判決：該地下室?guī)母脑齑嬖谌毕荩m不能確認是被告某物業(yè)
公司改造的廁所，但物業(yè)公司亦不能證明其確已盡到物業(yè)管理人合理的修繕管理義務(wù)，其應(yīng)對
房屋實際使用人因廁所漏水造成的經(jīng)濟損失承擔3萬元的賠償責任：被告轉(zhuǎn)租人李某違反與某
物業(yè)公司的租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，并且超過原租賃期限轉(zhuǎn)租，對某物業(yè)公司構(gòu)成違約。因無權(quán)轉(zhuǎn)
租，其后因該地下室?guī)┧斐纱纬凶馊嗽谑褂闷陂g其庫存物品被浸泡。遭受經(jīng)濟損失。李
某作為房屋出租人應(yīng)當承擔5萬元的賠償責任：原告某經(jīng)營中心違反物業(yè)公司的管理規(guī)定使用
租賃物，放假期問沒有留人值班，其對所受損失有不可推卸的責任；第三被告某中介公司，與本
案的當事人系居間合同關(guān)系，轉(zhuǎn)租合同已經(jīng)簽訂。并已繳納了傭金。雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)
履行完畢。中介公司不承擔賠償責任
案件判決是否得當?本文涉及幾個需要探討的問題：出租人應(yīng)當如何履行修繕義務(wù)?違反租
賃合同的約定擅自轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當承擔什么責任?如何保護租賃權(quán)?居間合同履行完畢就沒有任何
責任了嗎?
二、出租人修繕義務(wù)的履行
本案涉及的問題源于出租人的瑕疵擔保義務(wù)。由于租賃合同屬于雙務(wù)、有償合同。國外的法
律一般將其準用買賣合同的規(guī)定。出租人應(yīng)與出賣人同樣負瑕疵擔保責任。尤其是出租人對租
賃物的物的瑕疵擔保，不僅要求在交付租賃物時，而且要求在整個租賃合同的存續(xù)期問維持租
賃物適合于使用收益狀態(tài)
出租人的物的瑕疵擔保，是指出租人應(yīng)當擔保租賃物能夠為承租人正常的使用收益，如果
租賃物存在著影響承租人正常使用收益的瑕疵，出租人應(yīng)當承擔責任。我國《合同法》第216條
規(guī)定：“出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人。并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”
在租賃合同中,出租人不僅要交付租賃物,在交付時還必須使租賃物符合約定的使用收益目的，
