一、承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的調(diào)解處理
1、出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，可調(diào)解保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，若房屋已過戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調(diào)解房屋過戶維持現(xiàn)狀，出租人對(duì)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2、優(yōu)先購買權(quán)的行使并非絕對(duì)無條件，應(yīng)受到一定限制，如共有人主張優(yōu)先購買權(quán)與承租人主張優(yōu)先購買權(quán)并存的，應(yīng)調(diào)解保護(hù)共有人優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對(duì)房屋整體使用將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，也不宜簡(jiǎn)單地確定承租人當(dāng)然可行使優(yōu)先購買權(quán)。
3、把握優(yōu)先購買權(quán)行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)在一定期限內(nèi)決定是否購買，如果雙方?jīng)]有約定的，一般可以承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起3個(gè)月為宜。
二、轉(zhuǎn)租糾紛的調(diào)解處理
對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，應(yīng)把握以下幾方面：
1、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)一并通知第三人加入調(diào)解，因?yàn)榇藭r(shí)第三人負(fù)有退房及支付逾期退房使用費(fèi)的義務(wù)。關(guān)于逾期退房使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金或市場(chǎng)租金計(jì)算。
2、對(duì)“是否經(jīng)出租人同意”進(jìn)行考察，有些糾紛中出租人雖然對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為沒有書面明確表示同意，但其明知承租人的轉(zhuǎn)租行為后長(zhǎng)時(shí)間不作出反對(duì)意思表示，還認(rèn)可由第三人租賃使用房屋并進(jìn)行了修繕，此時(shí)可推定出租人對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為予以默認(rèn)。
三、租賃合同履行糾紛的調(diào)解處理
房屋租賃關(guān)系中，承租方通過支付租金取得使用房屋的權(quán)利，出租方通過交付房屋取得租金利益，雙方關(guān)系固定，行為持續(xù)，合同履行期限也相對(duì)較長(zhǎng)。可是一旦發(fā)生糾紛，如雙方均不主動(dòng)尋求解決方案，而是消極懈怠，極易導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，應(yīng)在分清雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上尋找當(dāng)事人共同利益的結(jié)合點(diǎn)。一是了解當(dāng)事人的心理動(dòng)態(tài)，如承租人的目的是為了解除租賃合同，還是為了減免租金；出租人的目的是為了收回房屋，還是為了上漲租金等，以便調(diào)解時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)。二是對(duì)涉及動(dòng)遷解除合同引發(fā)的租賃糾紛，要樹立全局意識(shí)，將糾紛放在整個(gè)動(dòng)遷環(huán)境下考察，必要時(shí)可依托社會(huì)力量共同調(diào)解，避免糾紛影響動(dòng)遷全局。三是涉及住宅用房的“群租”糾紛，調(diào)解時(shí)應(yīng)向出租人指出，房屋所有人把成套獨(dú)立的住宅用房改造后出租給多人多戶共同居住使用，不僅對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、功能造成影響，而且對(duì)周邊小區(qū)環(huán)境和鄰里安全等造成危害，并對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育，必要時(shí)可向有關(guān)行政部門反映情況。
四、合同解除后添附物的調(diào)解處理
承租人租賃房屋后，往往會(huì)進(jìn)行裝潢或添附，尤其是經(jīng)營性用房，承租人更是斥資不菲。合同解除時(shí)，添附物或殘值的處理往往會(huì)引發(fā)新的爭(zhēng)議，承租人希望獲得貨幣補(bǔ)償，出租人則不愿意有償接手已經(jīng)使用過的裝潢。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，可遵循以下原則：承租人在房屋內(nèi)可移動(dòng)的物品、設(shè)備或可取回的添附物，可調(diào)解由承租人取回；不能取回的，如果雙方對(duì)添附物處理有約定的則按約定，沒有約定的，應(yīng)區(qū)分情況處理：(1)未經(jīng)出租人同意而承租人自行添附的，可調(diào)解承租人自行將添附物除去，不能除去的，出租人原則上無需給予補(bǔ)償。(2)經(jīng)過出租人同意的添附，合同解除后，由于添附物不能取回，已成為添附方的損失，原則上按過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果雖然是承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可調(diào)解出租方酌情補(bǔ)償。
知識(shí)關(guān)聯(lián)：
房屋租賃糾紛調(diào)解程序：
1、當(dāng)事人提出調(diào)解申請(qǐng)
租賃當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向房屋所在地的租賃管理部門提出調(diào)解申請(qǐng)，填寫并提交《房屋租賃糾紛調(diào)解申請(qǐng)表》。書面申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)寫明申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的名稱或者姓名、地址，法定代表人姓名、職務(wù)，申請(qǐng)的理由和要求，申請(qǐng)日期。
2、管理所收到調(diào)解申請(qǐng)后，審查有關(guān)材料后受理
租賃管理部門接到調(diào)解申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查有關(guān)材料。對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以受理，填制《房屋租賃糾紛調(diào)解登記表》，通知雙方當(dāng)事人提交有關(guān)證據(jù)材料、法定代表人證明書、授權(quán)委托書以及其他必要的證明材料；對(duì)不符合條件的，應(yīng)于5日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人不予受理，并說明理由。
3、管理所調(diào)查
受理后，應(yīng)于5日內(nèi)派出兩名以上工作人員分別向租賃雙方了解相關(guān)情況，盡可能地收集租賃合同、租金收據(jù)、水電費(fèi)單據(jù)、當(dāng)事人身份證明等相關(guān)證據(jù)材料。依據(jù)調(diào)查的資料，擬定調(diào)解方案。如屬情況緊急且符合受理?xiàng)l件，應(yīng)立即進(jìn)行調(diào)解。
調(diào)查應(yīng)當(dāng)按規(guī)定制作《調(diào)查筆錄》，詳細(xì)記載調(diào)查內(nèi)容。
4、管理所調(diào)解
召集當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)。調(diào)解員要認(rèn)真聽取當(dāng)事人雙方的意見，如實(shí)做好調(diào)解記錄，積極促使當(dāng)事人雙方互相諒解，達(dá)成調(diào)解協(xié)議。當(dāng)事人一方因正當(dāng)?shù)幕蛘邔?duì)方可以諒解的理由不參加調(diào)解或者中途退出調(diào)解的，可以延期調(diào)解。一方當(dāng)事人不愿意繼續(xù)調(diào)解的，應(yīng)當(dāng)終止調(diào)解。糾紛涉及第三人的，應(yīng)當(dāng)通知第三人參加。調(diào)解結(jié)果涉及第三人利益的，應(yīng)當(dāng)征得第三人同意，第三人不同意的，終止調(diào)解。
5、調(diào)解終結(jié)
租賃當(dāng)事人經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見的，應(yīng)制作《房屋租賃糾紛調(diào)解書》一式四份，租賃雙方、第三人、調(diào)解人四方簽署后各保存一份。如果涉及房屋租賃合同變更事項(xiàng)的應(yīng)及時(shí)變更《房屋租賃合同書》，并按房屋租賃合同登記或備案程序進(jìn)行變更登記或備案。
租賃當(dāng)事人不能達(dá)成一致意見的，或者一方不愿履行調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)在《房屋租賃糾紛調(diào)解登記表》中記明當(dāng)事人各自意見，提出下步處理糾紛的建議(當(dāng)事人自行協(xié)商，或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院提起民事訴訟等)供當(dāng)事人參考，調(diào)解程序終止。
當(dāng)事人不服管理所調(diào)解，要求上級(jí)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)解的，管理所應(yīng)于3日內(nèi)將相關(guān)材料移交區(qū)辦，由區(qū)辦組織調(diào)解。
房屋租賃糾紛應(yīng)當(dāng)自受理之日起一個(gè)月內(nèi)調(diào)解終結(jié)。調(diào)解終結(jié)后，應(yīng)當(dāng)制作《房屋租賃糾紛調(diào)解終結(jié)報(bào)告》，寫明當(dāng)事人名稱或者姓名、地址，法定代表人或者代理人姓名、職務(wù)，爭(zhēng)議的主要事實(shí)、當(dāng)事人的訴求和調(diào)解結(jié)果，調(diào)解人署名后報(bào)單位負(fù)責(zé)人審閱。
小編提醒注意：房屋租賃部門和調(diào)解人無權(quán)處理當(dāng)事人的房屋及財(cái)產(chǎn)。
