《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該司法解釋在09年9月1日施行，自此之后，優(yōu)先權(quán)被侵犯的承租人只能要求出租人賠償其損失，不能要求確認(rèn)其與買受人簽定的合同無效。
案例
租客享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 另出售房屋合同無效
上海匯某特賣調(diào)劑有限公司在享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，萬某公司卻將房屋賣給了牛先生等人。法院認(rèn)為，萬某公司的行為已侵犯了匯某公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。昨天，閔行區(qū)法院作出一審判決，上海萬某房地產(chǎn)有限公司與牛先生等人簽訂的《上海市商品房出售合同》無效，上海匯某特賣調(diào)劑有限公司與萬某公司就位于上海市閔行區(qū)畹町路99弄276號(hào)1層1室房屋的買賣關(guān)系成立，雙方按照萬某公司與牛先生等人簽訂的《上海市商品房出售合同》之條款履行，并參照該合同的約定，匯某公司向萬某公司支付房款95萬元，萬某公司和牛先生等人在匯某公司付清房款后協(xié)助匯某公司辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。案件受理費(fèi)6650元，由萬某公司負(fù)擔(dān)。
訴請(qǐng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
匯某公司訴稱，自2006年2月15日起承租了萬某公司座落在閔行區(qū)畹町路99弄276號(hào)的房屋，租期于2009年2月14日到期。2007年5月9日，接到萬某公司的《商鋪出售函》，內(nèi)容稱其公司準(zhǔn)備出售系爭(zhēng)房屋，根據(jù)租賃合同的約定，對(duì)系爭(zhēng)房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2007年5月16日，復(fù)函萬某公司，要求萬某公司將系爭(zhēng)房屋價(jià)格、條件、方案等出售事宜及時(shí)告知，以便決定是否購(gòu)買。不料，萬某公司對(duì)回函未予回復(fù)，卻將系爭(zhēng)房屋出售給了牛先生等人，并讓匯某公司與新的產(chǎn)權(quán)人協(xié)商租賃事宜。而牛先生等人在取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)后，對(duì)系爭(zhēng)房屋多次采取上鎖封門，不讓經(jīng)營(yíng)的措施。匯某公司認(rèn)為，萬某公司的行為已侵犯了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故訴至法院，要求依法判令萬某公司與牛先生等人的房屋買賣(合同)關(guān)系無效，確認(rèn)匯某公司享有閔行區(qū)畹町路99弄276號(hào)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，準(zhǔn)許匯某公司在同等條件下按萬某公司原轉(zhuǎn)讓牛先生等人系爭(zhēng)房屋的價(jià)格行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，訴訟費(fèi)用由萬某公司承擔(dān)。
辯稱超過法定時(shí)間
萬某公司辯稱，向匯某公司履行了通知義務(wù)，并在匯某公司自愿放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下才將房屋出售給了牛先生等人，現(xiàn)匯某公司行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已超過了三個(gè)月的法定期間。
牛先生等人辯稱，其與萬某公司簽訂買賣合同時(shí)，萬某公司與匯某公司間應(yīng)該是不存在糾紛的，即使有糾紛，也與其無關(guān)。
同等條件下有優(yōu)先權(quán)
法院認(rèn)為，匯某公司與萬某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。根據(jù)合同約定，在租賃期內(nèi)，萬某公司如需出售該房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知匯某公司。匯某公司在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而萬某公司雖然向匯多公司發(fā)出了準(zhǔn)備出售系爭(zhēng)房屋及告知匯某公司有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的通知，但在匯某公司詢問房屋出售價(jià)格等事宜以便決定是否購(gòu)買房屋時(shí)，萬某公司卻在未向匯某公司作出答復(fù)的情況下以95萬元的價(jià)格將房屋直接出售給了牛先生等人，其行為已侵犯了匯某公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。匯某公司之訴請(qǐng)，于法有據(jù)，予以支持。牛先生等人因此所造成的損失可與萬某公司另行解決。
