什么情況下房屋租賃合同無法解除？本文從房屋租賃合同無法解除的四種情形下為您分析，雙方當事人對房屋租賃合同解除權約定了行使期限的，期限屆滿權利人不行使的，解除權消滅。由于未按時支付租金而使出租人具有房屋租賃合同解除權，但房屋租賃承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權消滅。
在判斷房屋租賃合同解除權是否已經消滅，主要從以下四種情形分析：
1、雙方當事人對房屋租賃合同解除權約定了行使期限的，期限屆滿權利人不行使的，解除權消滅;
2、雙方未約定解除權行使期限，經對方催告后權利人未在合理期限內行使解除權，解除權消滅;
3、雙方未約定解除權行使期限，對方亦未催告的，權利人未在合理期限內主張解除權的，解除權消滅，該合理期限一般掌握在一年;
4、由于未按時支付租金而使出租人具有房屋租賃合同解除權，但房屋租賃承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權消滅。權利因主張而成就，因放棄而消滅，房屋租賃合同解除權同樣如此。
《房屋租賃合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅;法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。實踐中較難把握的是，法律未規定房屋租賃合同的解除權行使期限，而當權利人怠于行使權利時，將導致權利長期處于一種不確定的狀態。
我們認為，這種長期怠于行使權利的狀況也是權利消滅的一種情形。最高人民法院《關于審理商品房買賣房屋租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人(房屋租賃合同違約方)催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅”。對此，我們建議關于房屋租賃合同的解除權行使期限可以參照把握。
備注：本法律適用解答不適用公房房屋租賃。
