優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案件，往往涉及出賣人、買受人、主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人等多人參加訴訟。而在房屋租賃糾紛訴訟中他們各自的訴訟地位如何，司法實(shí)踐中的做法不盡一致。筆者認(rèn)為，在訴訟程序處理中，可分以下幾種情況處理：
一是買賣關(guān)系尚未成立的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人因主張權(quán)利與出賣人發(fā)生糾紛提起訴訟，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是享有權(quán)利的一方，出賣人是負(fù)有義務(wù)的一方，根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的性質(zhì)和特征，買受人雖與本案有一定的關(guān)系，但案件的實(shí)體處理結(jié)果對(duì)其沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，其不作為案件當(dāng)事人參加訴訟，法院也不宜依職權(quán)追加其為當(dāng)事人。如果因情況需要須由買受人出庭才能查清事實(shí)真相的，其可以作為證人出庭作證。
二是買賣關(guān)系已經(jīng)成立，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張權(quán)利提起訴訟，應(yīng)將出賣人列為被告，將買受人列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。這是因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果同買受人具有法律上的利害關(guān)系，如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人勝訴，買受人將因買賣關(guān)系無(wú)效而返還標(biāo)的物;如果出賣人勝訴，買受人將合法受讓和占有標(biāo)的物。
三是出賣人與買受人因買賣關(guān)系發(fā)生糾紛引起訴訟，在訴訟過(guò)程中，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人資格參加訴訟。
處理優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件的原則是，既要保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益，又要防止濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以致?lián)p害出賣人和其他購(gòu)買人的合法權(quán)益。由于這類案件比較復(fù)雜，處理難度也比較大，一般情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況妥善處理：
如果提起訴訟的原告確系房屋的原共有人或承租人，且沒(méi)有放棄或喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求，即承認(rèn)原告在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在出賣人出賣房屋前未知曉情況，就應(yīng)當(dāng)宣布出賣人與買受人之間的買賣關(guān)系無(wú)效，已經(jīng)交付了房款的房屋，由雙方相互返還，支持優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的請(qǐng)求;優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人已得知出賣情況后，因客觀原因未能及時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣人與買受人成就買賣關(guān)系時(shí)雖未提出異議，但其主張權(quán)利時(shí)只要未超過(guò)主張期限，一般情況下仍應(yīng)支持優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的請(qǐng)求;出賣人與購(gòu)買人惡意串通，欺騙優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，損害了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的合法權(quán)益，一經(jīng)查實(shí)，應(yīng)當(dāng)宣布其買賣關(guān)系無(wú)效，如果房屋拆遷、改建，應(yīng)視情況給優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
數(shù)個(gè)共有人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如果房屋可以劃分，則按均等優(yōu)先購(gòu)買處理;如果不能劃分，數(shù)個(gè)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人協(xié)商解決不成的，由最先主張權(quán)利者購(gòu)買;若最先主張權(quán)利者有房屋居住，而后主張權(quán)利者確有實(shí)體困難的，應(yīng)由住房確有困難的人購(gòu)買。
對(duì)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后又主張權(quán)利的不予支持。凡有確鑿證據(jù)證明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主動(dòng)、明白、直接表示不予購(gòu)買的，視為明確表示放棄。對(duì)于明知共有人出賣分得的房屋，或者出租人出賣房屋時(shí)，既不作出優(yōu)先購(gòu)買的主動(dòng)、明白、直接的表示，又不阻止其出賣給第三人，據(jù)此可推定為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄權(quán)利。
房屋共有人和承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)先考慮房屋共有人的權(quán)利，再考慮承租人的權(quán)利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可照顧承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
