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已經出租的房屋是否可抵押
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:990 ℃

  房屋出租只是對房屋使用權的限制,并沒有禁止設立抵押權。抵押的風險及法律后果是“債務人不履行債務時抵押物將被拍賣及折價償債”。

  

  

  

  

  2000年12月《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條規定,“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。即抵押不破租賃。

  我國2007年通過的《物權法》第190條規定:“訂立抵押合同前抵押財產已經出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”

  所以,已經出租的房屋是可以依法設立抵押權的,但抵押的設立不影響承租人的權利,承租人不但享有知情權還依法享有優先購買權。

  《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條又規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力”。即設立抵押權的房屋仍可以出租,但由于抵押權在先,實現抵押權時,承租人沒有優先購買權,買受人也可以不再履行原租賃合同。

  另外,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條明確規定了抵押權實現時造成承租人損失的處理,“抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔”。

  案情:

  李某因生意上的需要向趙某借款20萬元,借款期限為一年,并以自己所有的一處房產作為抵押,雙方簽訂了抵押借款合同并到房管部門做了抵押登記。2004年1月,李某為了將房屋利用起來,又將該房屋出租給某商貿公司,租賃期限為二年。租賃合同簽訂后,李某并未告知商貿公司該房已抵押的情況。2004年9月,李某因做生意虧損明確表示無力償還趙某的借款,雙方協商趙某以30萬元購買李某的房屋,除去借款本息,趙某再給付李某房款84 000元,雙方于2004年10月辦理了過戶手續。后李某即通知商貿公司因房屋已經轉讓,原租賃合同要解除,同時趙某也要求解除租賃合同將訴爭房屋自住,商貿公司不同意解除合同。趙某即起訴至法院,要求確認李某與商貿公司之間的租賃合同無效,商貿公司應當立即騰房;商貿公司辯稱其與李某的租賃合同合法有效,根據買賣不破租賃原則,趙某無權解除或變更合同,同時商貿公司要求行使優先購買權購買李某的房屋。

  審理結果:

  法院經審理認為,因抵押權設定在前,租賃權產生在后,在債權到期之前,租賃合同對抵押權人的利益并無影響,且租賃合同是雙方當事人真實意思表示,該租賃合同可認定有效。債權到期之后,因涉及抵押權的實現問題,租賃權即對抵押權的實現產生限制作用,該租賃合同應當認定無效,因租賃合同無效,商貿公司無優先購買權。法院最后判決商貿公司與李某的租賃合同無效,商貿公司于十日內騰房。

  評析:

  本案爭議的焦點在于房屋設定抵押后成立的租賃合同是否有效,抵押權人可否主張租賃合同無效。對于這個問題,法律沒有明確規定,理論界對此有不同觀點,一種觀點認為,抵押權設定后成立的租賃關系不能影響抵押權的效力,在實現抵押權并將抵押物拍賣給第三人時,租賃權對買受人無約束力;另一種觀點認為,只有當租賃關系的存在影響抵押權人的利益時,抵押權才能對抗租賃權,否則租賃關系仍然有效。

  筆者認為,在抵押權設定后,《擔保法》并未禁止抵押物出租,根據法不禁止即為權利的民事不成文規則,抵押權設定后,抵押物是可以出租的。理由如下:首先,抵押權只是就抵押物優先受償的權利,抵押人就某物設定抵押后仍對該物享有所有權,只要租賃期限不超過債務的清償期,抵押人可就抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利,即有權將抵押物出租。其次,由于抵押并不轉移抵押物的占有,因此具備將抵押物出租的條件。最后,由于設定抵押是為了擔保債務的履行,承認抵押人對抵押物的出租權,可以更好地發揮抵押物的使用價值,從而更好地保證債權的實現

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