在出賣存有租約的房產(chǎn)時(shí)，租戶在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果業(yè)主未在簽合同前合理期限內(nèi)通知租戶，就侵犯了租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一旦租戶起訴，業(yè)主就將需要向租戶承擔(dān)賠償責(zé)任。
為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何解決租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題呢?
首先，在法律規(guī)定的時(shí)間前通知租戶，提示其是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。具體說(shuō)，應(yīng)提前15天通知租戶。如果租戶在15天內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視同放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通知的方式最好是書(shū)面形式，并以快件形式寄往租戶自己提供的地址，以保留證據(jù)。
其次，通知的內(nèi)容要明確，主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是關(guān)于交易條件的，包括與達(dá)成意向的買方商定的總成交價(jià)，稅費(fèi)及傭金的承擔(dān)方式，定金、首期款及余款的數(shù)額及支付時(shí)間等內(nèi)容;二是關(guān)于租戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)間及程序的，要求租戶如愿以同等條件購(gòu)買應(yīng)立即回復(fù)，并應(yīng)在收函后15天內(nèi)以同等條件與業(yè)主簽訂買賣合同以及交付定金，過(guò)期則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如不購(gòu)買應(yīng)出具書(shū)面的《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》。
再次，通知期間業(yè)主最好不要同他人簽買賣合同，以防止侵犯租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，除非租戶出具了書(shū)面的《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》。實(shí)在急賣的應(yīng)當(dāng)通過(guò)在備注中寫(xiě)明“在通知租戶15天內(nèi)租戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同自動(dòng)解除，雙方互不追究責(zé)任”的條款來(lái)保護(hù)自己。
最后，通知到達(dá)租戶15天期滿后，租戶沒(méi)有來(lái)簽買賣合同及交定金的，可視為租戶放棄了通知中交易條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，業(yè)主可以以該條件或高于通知中價(jià)款的條件同他人簽訂買賣合同。但是，如果業(yè)主實(shí)際簽買賣合同時(shí)降低了交易條件特別是成交價(jià)的，則應(yīng)再次通知租戶，以確保未侵犯租戶在新的同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
否則，租客將可以要求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買，或者因原房東向善意第三人出賣而無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，租客可向原房東主張侵權(quán)損害賠償。
