房屋承租人破壞承重墻，對相鄰業主造成安全隱患。出租人是否應當承擔責任?
本判決認為，房屋所有權人有保障相鄰業主人身、財產安全，監督承租人合理使用承租的物業，及時制止各種違章行為的法定義務。在承租人違章拆除承重墻時，出租人應采取積極、適當的措施防止危害結果的發生。但因出租人消極的不作為，致使承重墻被拆除，相鄰業主的權益受到侵害。應當與承租人承擔連帶責任。
案例
出租人與破壞承重墻之承租人應負連帶責任
【案例要旨】
本案系因侵權而引發的相鄰糾紛案件。對于是否認定房屋所有權人與承租人為共同侵權人，以及是否應由二者承擔連帶責任，存在不同的看法。我們認為，房屋所有權人以不作為的方式，承租人以作為的方式，共同侵害了相鄰業主的合法權益，房屋所有權人與承租人為共同侵權人，應承擔連帶責任。
【案情簡介】
原告周某文、徐某偉分別為本市閔行區龍柏一村63號401和402、403室的業主，63號樓為一幢6層住宅樓，1-3樓的所有權人為上海虹某實業公司。1999年9月，虹某公司將龍柏一村63號1至3樓及與之相鄰的紅松路258號兩層裙房租給上海銀某貿易有限公司，銀某公司承租房屋后，經裝修于2000年4月開設上海聚某娛樂有限公司，經營卡拉0K、KTV包房。裝修過程中，銀某公司和聚某公司拆除了龍柏一村63號1至3層的部分承重墻。由于房屋的承重結構的改動，造成63號4樓的結構變形。對此，周某文、徐某偉多次向虹某公司及相關職能部門反映，均無結果。2002月6月，周某文、徐某偉訴至原審法院，請求判令銀某公司、聚某娛樂公司賠償損失、恢復承重墻，虹某公司承擔連帶責任。
原審法院審理過程中，委托上海房屋質量檢測站進行鑒定，鑒定結論為，拆除部分承重墻體(包括自承重墻)或在墻體開設(擴大)洞口，嚴重影響房屋整體結構安全和抗震能力，構成重大隱患。一審認為，銀某公司、聚某娛樂公司此種行為已構成侵權，理應承擔賠償損失、恢復承重墻之責，虹某公司與銀某公司、聚某公司在主觀上未有共同的故意，故不構成共同侵權。原告周某文、徐某偉不服一審判決，提起上訴。
【審判結論】
一審判決：
一、上海銀某貿易有限公司、上海聚某娛樂有限公司應于判決生效后30日內對徐某偉、董某增所有的上海市閔行區龍柏一村63號402室、403室房屋內受損壞部分按前述的維修建議方案進行修復;逾期不修復的，按維修工程造價預算即402室為4,111.05元，403室為3,932.35元，合計8,043.40元對徐某偉、董某增進行賠償;
二、上海銀某貿易有限公司、上海聚某娛樂有限公司應于判決生效后30日內對上海市閔行區龍柏一村63號l至3樓房屋，恢復至房屋裝修前的原有結構狀況;
三、駁回徐某偉、董某增其余訴訟請求。銀某公司、聚某娛樂公司承擔賠償損失、恢復承重墻的責任，虹某公司不承擔連帶責任。
二審判決：
一、維持上海市閔行區人民法院(2002)閔民一(民)初字第2513號民事判決第一、二項;
二、撤銷上海市閔行區人民法院(2002)閔民一(民)初字第2513號民事判決第三項;
三、上海虹某實業公司對上海銀某貿易有限公司、上海聚某娛樂有限公司所負修復上海市閔行區龍柏一村63號402、403室受損部位、賠償損失及恢復上海市閔行區龍柏一村63號l至3樓房屋原有結構的義務承擔連帶責任;
四、徐某偉、董某增要求上海銀某貿易有限公司、上海聚某娛樂有限公司、任某某、上海虹某實業公司賠償精神損失的訴訟請求，不予支持;
五、徐某偉、董某增要求任某某修復上海市閔行區龍柏一村63號402、403室受損部位、賠償損失及恢復上海市閔行區龍柏一村63號l至3樓房屋原有結構的訴訟請求，不予支持。
【評析意見】
本案一、二審在認定案件事實及銀某公司、聚某娛樂公司應承擔何種法律責任方面并無異議。主要分歧在于，作為房屋所有權人的虹某公司的行為是否屬于侵權行為，是否與承租人銀某公司、聚某公司構成共同侵權，是否應對銀某公司、聚某公司給相鄰業主造成的損害承擔連帶責任。
一、虹某公司的行為屬于侵權行為
首先，虹某公司的行為具有違法性。我國民法通則第83條規定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采某等方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙，賠償損失。虹某公司作為龍柏一村63號1至3樓的所有權人，其與龍柏一村63號401、402、403室的所有權人周某文、徐某偉為相鄰業主，雙方之間構成相鄰關系。虹某公司作為房屋所有權人有保障相鄰業主人身、財產安全，監督承租人合理使用承租的物業，及時制止各種違章行為的法定義務。在銀某公司、聚某公司違章拆除承重墻時，虹某公司應采取積極、適當的措施防止危害結果的發生。但因虹某公司消極的不作為，致使承重墻被拆除，相鄰業主的權益受到侵害。鑒于虹某公司是負有法定義務的責任人，其消極不作為的行為，具有違法性。
其次，虹某公司在主觀上具有過錯。銀某公司、聚某公司拆除承重墻時，相鄰業主已經告知虹某公司，希望虹某公司及時制止。虹某公司在明知承重墻被拆除會危及相鄰業主人身、財產安全時，采取不作為的方式，放任危害結果的發生，其主觀上具有過錯。
第三，虹某公司的不作為與損害結果具有因果關系。由于承重墻被拆除，導致相鄰業主的財產損失，同時，拆除部分承重墻體(包括自承重墻)或在墻體開設(擴大)洞口，嚴重影響房屋整體結構安全和抗震能力，構成重大隱患。上述危害結果已為房屋質檢部門的鑒定結論所確認。相鄰業主的權益受損與承重墻被拆除之間存在因果關系。
