羅伯特席勒是個(gè)好運(yùn)氣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。幾乎在他預(yù)言股市泡沫破滅的書(shū)《非理性的繁榮》2000年3月開(kāi)賣(mài)的同時(shí)，紐約股市開(kāi)始崩潰，他由此有了金融先知的光環(huán)。幾年前，他屢言美國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)崩解，但越說(shuō)房?jī)r(jià)越漲。不過(guò) 羅伯特席勒是個(gè)好運(yùn)氣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。幾乎在他預(yù)言股市泡
羅伯特 席勒是個(gè)好運(yùn)氣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。幾乎在他預(yù)言股市泡沫破滅的書(shū)《非理性的繁榮》2000年3月開(kāi)賣(mài)的同時(shí)，紐約股市開(kāi)始崩潰，他由此有了金融先知的光環(huán)。幾年前，他屢言美國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)崩解，但越說(shuō)房?jī)r(jià)越漲。不過(guò)羅伯特 席勒是個(gè)好運(yùn)氣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。幾乎在他預(yù)言股市泡沫破滅的書(shū)《非理性的繁榮》2000年3月開(kāi)賣(mài)的同時(shí)，紐約股市開(kāi)始崩潰，他由此有了金融先知的光環(huán)。幾年前，他屢言美國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)崩解，但越說(shuō)房?jī)r(jià)越漲。不過(guò)，兩年下來(lái)，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于看跌了。應(yīng)該說(shuō)，他估計(jì)的大致不差。
其實(shí)，這些預(yù)言，并不僅僅建立在他的純經(jīng)濟(jì)學(xué)分析上，他的正確在于把握了投資者的心理。最近他接受CNN采訪，對(duì)買(mǎi)房的一番心理學(xué)評(píng)說(shuō)，很值得品味。
在席勒看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲落可以簡(jiǎn)單地用從眾心理來(lái)解釋?zhuān)喝祟?lèi)是社會(huì)動(dòng)物，大家彼此聯(lián)系緊密，思維都集中在相同的那么幾件事情上。聽(tīng)別人說(shuō)買(mǎi)房賺錢(qián)，自己也要買(mǎi)房。大家競(jìng)相買(mǎi)房，房?jī)r(jià)就高。房?jī)r(jià)一高，買(mǎi)房的利益就得到證明。證明了的利益又進(jìn)一步促使人們競(jìng)買(mǎi)，在短期內(nèi)吹起一個(gè)大泡沫。要捅破這個(gè)泡沫，就得看長(zhǎng)期的趨勢(shì)。席勒提出幾個(gè)數(shù)據(jù)，很簡(jiǎn)單地證明了房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情形。 第一，他認(rèn)為房地產(chǎn)投資基本是不賺錢(qián)的。從1890到1990這100年間，在計(jì)入通貨膨脹因素后，投到住宅上的錢(qián)，回報(bào)基本為零。1987年以后，實(shí)際回報(bào)才達(dá)到年3%。第二，許多房地產(chǎn)商都說(shuō)：房地產(chǎn)價(jià)格每年要增長(zhǎng)10%。對(duì)此大可不必?fù)?dān)心。因?yàn)槿粽媸悄菢樱詈笳l(shuí)也買(mǎi)不起房。舉個(gè)例子，1957年花20500美元買(mǎi)了一棟房，按10%的年增長(zhǎng)率浮動(dòng)，現(xiàn)在就值300萬(wàn)！這簡(jiǎn)直是個(gè)荒唐的數(shù)字。第三，也正是如此，經(jīng)過(guò)前一段的高增長(zhǎng)后，未來(lái)10年的房地產(chǎn)投資很有可能賠本。
席勒最后打了個(gè)比方，說(shuō)他小時(shí)候踢足球，教練總是說(shuō)：不要扎堆，要和隊(duì)友拉開(kāi)距離，這樣才能控制住球。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是扎堆的游戲，非常危險(xiǎn)。所以他建議，自己需要房子也有能力買(mǎi)，就買(mǎi)一棟。千萬(wàn)不要買(mǎi)第二棟，也不要買(mǎi)過(guò)大的房子。總之，房子買(mǎi)了是自己家用，不是股票，不要有投資心理。
盡信書(shū)不如不讀書(shū)，席勒的話未必句句要聽(tīng)。比如我到紐黑文上學(xué)時(shí)，一套一間臥室的公寓才2萬(wàn)美元。可是當(dāng)時(shí)房租要每月500，一年6000美元。我在紐黑文住了九年(其間一年去日本)，房租交了5萬(wàn)多。如果一去就買(mǎi)一套，省下若干房租不說(shuō)，現(xiàn)在手里還有一套自己的房。可是，目前美國(guó)大部分大城市，房租比買(mǎi)房的分期付款便宜得多，背上房貸是自討苦吃。還是那句話：房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常強(qiáng)的地方性，沒(méi)有通用的理論，一切因地而異。 我覺(jué)得，在中國(guó)，十年前買(mǎi)到房的人，許多不是通過(guò)市場(chǎng)渠道，因?yàn)橛行┓孔邮菍儆趩挝环峙?、后?lái)買(mǎi)斷的“福利房”，有時(shí)一家有兩套這種“福利房”，所以，市面上出租的房子有不少，人們不愁沒(méi)有地方住，不必非買(mǎi)房不可。只要扎堆心理一除，房?jī)r(jià)尚未可知。再則，要看人口增長(zhǎng)曲線。再有十年，第一代獨(dú)生子女的父母大量退休。30年后，則開(kāi)始大量退出歷史舞臺(tái)。他們一走，就是一對(duì)夫婦兩套房。大量進(jìn)城農(nóng)民工當(dāng)然會(huì)及時(shí)補(bǔ)充城市人口，但民工的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲嗎？也是未可知。
