房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃的房屋再出租給他人的行為，通俗的說就是二房東出租房屋。轉(zhuǎn)租分合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人準(zhǔn)許的轉(zhuǎn)租，它體現(xiàn)了租賃雙方當(dāng)事人的共同意志。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人的許可，擅自轉(zhuǎn)租的行為，它違背了法律的規(guī)定和租賃協(xié)議的約定，屬于違法行為。
一、如何區(qū)別非法轉(zhuǎn)租與合法轉(zhuǎn)租。
房屋轉(zhuǎn)租的前提是必須經(jīng)出租人同意，其具體表現(xiàn)形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉(zhuǎn)租房屋。如房屋出租合同未明確這一點(diǎn)，那么承租人必須在轉(zhuǎn)租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協(xié)商簽訂一份同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的補(bǔ)充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉(zhuǎn)租關(guān)系不能成立，而且出租人據(jù)此有權(quán)解除租賃合同，并可追究承租人的違約責(zé)任。
二、合法與非法轉(zhuǎn)租的合同效力。
如果房屋承租人(二房東)將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人時(shí)，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為就完全符合《合同法》第224條的規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定，依此訂立的轉(zhuǎn)租合同是有效的，完全受法律保護(hù)。
如果房屋承租人(二房東)將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，并沒有取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道該房屋被轉(zhuǎn)租卻沒有表示反對(默示)，那么在法律上就視為已經(jīng)同意了該轉(zhuǎn)租行為，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
房屋承租人(二房東)將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同并不是無效，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是效力待定。所謂合同的效力待定是指合同有效或無效還沒有確定，需要經(jīng)過確認(rèn)后方能確定效力。
因?yàn)榉课莩鲎馊嗽诓恢榈那闆r下發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租，可能會(huì)產(chǎn)生兩種態(tài)度，既同意與不同意。同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同就有效;如果不同意轉(zhuǎn)租，那么出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，當(dāng)出租人解除轉(zhuǎn)租合同，該合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。
效力待定的合同并不是無效合同，房屋出租人在知道該轉(zhuǎn)租事實(shí)后，轉(zhuǎn)租合同是否有效完全取決于出租人的態(tài)度，一旦出租人解除合同，該合同的將自始至終沒有效力。
三、轉(zhuǎn)租房租金由誰收取。
轉(zhuǎn)租房的租金應(yīng)由房屋承租人收取不是由房屋出租人收取，取決于該轉(zhuǎn)租行為是否經(jīng)房屋出租人允許。《合同法》第224條規(guī)定： “承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”《合同法》第225條還進(jìn)一步明確規(guī)定：“在租賃期因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
但是非法轉(zhuǎn)租租金的歸屬需要另外討論了。按照《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規(guī)定，非法轉(zhuǎn)租的租賃行為無效，沒收其非法所得，并處以罰款。但是按照法理來說，為取得出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租收益理應(yīng)歸屬于房屋的所有人——出租人。而《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定顯然違背法理，所以依照現(xiàn)在比較通行的民法觀點(diǎn)來看，承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的收益應(yīng)該屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)該反還給出租人。
四、轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容如何進(jìn)行約定?
房屋轉(zhuǎn)租必須簽訂書面合同，轉(zhuǎn)租房屋是一種民事行為，它涉及出租人、承租人、再租人三方面的權(quán)益，只有簽訂正式的書面合同才能明確各方面的權(quán)利與義務(wù)，以確保轉(zhuǎn)租行為的正當(dāng)合法及順利履行。合同內(nèi)容應(yīng)包括：
1、出租人確認(rèn)條款。既明確約定，轉(zhuǎn)租應(yīng)得到出租人的同意。
2、轉(zhuǎn)租期限。轉(zhuǎn)租期限應(yīng)限于原租賃合同規(guī)定的期限內(nèi)。超過原租賃合同期限的，則轉(zhuǎn)租無效，因?yàn)樵赓U期滿，租賃關(guān)系終止，出租人將與新的承租人簽訂租賃合同，不存在轉(zhuǎn)租的問題。
3、轉(zhuǎn)租后房屋的使用性質(zhì)。使用性質(zhì)也必須以原合同的約定為準(zhǔn)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)。
4、損壞房屋的賠償及責(zé)任承擔(dān)。
5、轉(zhuǎn)租對象拆、改房屋后的價(jià)值補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)處理。
6、轉(zhuǎn)租協(xié)議履行期滿后，原房屋租賃關(guān)系的處理原則。
7、違約責(zé)任條款。
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