問(wèn)題1：小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商還是歸業(yè)主？
答：最近這個(gè)問(wèn)題非常火，朋友圈也常見(jiàn)到類(lèi)似于“法院判決小區(qū)車(chē)位歸全體業(yè)主，物業(yè)公司無(wú)權(quán)收取停車(chē)費(fèi)”等標(biāo)題。
但是，如果嚴(yán)格按照法律規(guī)定來(lái)看，對(duì)于哪些屬于全體業(yè)主共有，哪些屬于部分業(yè)主共有，哪些屬于開(kāi)發(fā)商，其實(shí)并沒(méi)有明確的法律規(guī)定。比如，大部分地上車(chē)位并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，而且車(chē)位權(quán)證的發(fā)放、保管、使用，租金的處理，維修基金的籌集、分?jǐn)偅@些問(wèn)題都處于立法的空白區(qū)。當(dāng)然，也因?yàn)檫@一問(wèn)題的立法落后，停車(chē)位糾紛時(shí)常發(fā)生，而且由于沒(méi)有明確規(guī)定，加上各個(gè)小區(qū)的情況也不相同，導(dǎo)致各個(gè)法院判決結(jié)果會(huì)不一樣，有些判決車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商，有些判決車(chē)位歸業(yè)主共有。所以我們還是要具體問(wèn)題具體分析，不能一概而論。
問(wèn)題2：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
答：這個(gè)問(wèn)題應(yīng)分兩種情況。
如果物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)，沒(méi)有利益關(guān)系，我們不能以房屋存在問(wèn)題作為理由拒交物業(yè)費(fèi)。房屋有問(wèn)題，只能找開(kāi)發(fā)商。
如果物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是關(guān)聯(lián)企業(yè)，比如物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的子公司、控股公司等，或者開(kāi)發(fā)商在售房過(guò)程中將優(yōu)惠、免收物業(yè)費(fèi)作為一種促銷(xiāo)手段，這樣我們就有理由相信物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是“一家人”，房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，我們通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)達(dá)到“債務(wù)抵償”的效果。
問(wèn)題3：交房后業(yè)主一直未裝修居住，是否應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)？
答：在物業(yè)公司書(shū)面通知業(yè)主后交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。
針對(duì)這一問(wèn)題，最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋?zhuān)蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
問(wèn)題4：物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類(lèi)罰款嗎？
答：不能。對(duì)于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)等行為，物業(yè)公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對(duì)公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對(duì)他人進(jìn)行罰款處罰。
問(wèn)題5：不能罰款，那要怎么懲治不守公德的業(yè)主？
物業(yè)公司可以通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。
同理，業(yè)主委員會(huì)也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。
問(wèn)題6：一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務(wù)嗎？
答：不可以，看等級(jí)。
可能大家不知道，物業(yè)公司分三個(gè)等級(jí)，一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目，二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目。快去看看你們小區(qū)物業(yè)公司的等級(jí)吧!
