承租人對承租的房屋，享有在同等條件下優先購買的權利，這是法律賦予承租人優先購買權的規定。但是，在租賃糾紛中，承租人對于優先購買權仍有許多的不解和疑問，本律師結合已辦理的諸多房地產案例，對老百姓最關心的幾個法律問題，分述如下： 一、租賃合同未經登記，對承租 人的優先購買權有何影響？事實上，有的當事人為逃避稅收或者減少麻煩，往往不去相關部門登記備案租賃合同，這種情況為數不少。本律師認為，作為一項法定權利，承租人的優先購買權不應以登記與否而影響其效力。但是，未經登記的租賃合同，如果出租人已將房屋轉讓給他人的，一旦房屋所有權發生變更，除非能夠證明他人是惡意的，否則，承租人便不能再以優先購買權為由優先取得房屋的所有權，只能請求出租人進行賠償。 律師提醒：為有效行使優先購買權，承租人在與出租人訂立租賃關系之后，一定要去相關部門將租賃合同登記備案，以免因小失大。 二、如何確定承租人放棄優先購買權？ 作為一項法定權利，承租人當然可以選擇放棄優先購買權，當出租人告知出賣房屋的事實后，承租人明確表示不予購買。本律師認為，事實上同樣存在一種默示的形式，比如承租人在合理期限內沒有購買房屋的表示，或者積極為出租人尋找買家，或者另行尋找租賃房屋等，都應當認為承租人放棄了優先購買權。 律師提醒：在出租人告知承租人出賣房屋的事實后，如果承租人確想以同等條件購買的，應當盡早地以書面形式告知出租人，以免喪失了法律賦予的優先購買權。 三、出租人在房屋出售前的通知義務及承租人行使優先購買權的期限如何確定？ 出租人在房屋出售前的合理期限內應當通知承租人，通知的方式可以多種多樣。本律師認為，以信函、電報、租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論何種形式，都應當送達承租人，如果單純以登報公告形式通知的，就不能認為已通知了承租人。 承租人在收到房屋出售的通知后必須在合理期限內行使優先購買權。如果出租人未盡通知義務的，對于承租人行使優先購買權的期限，我國法律及司法解釋并未作出明確要求。本律師認為，依照相關規定，可以認為承租人行使優先購買權的期限為知道了出賣房屋事實之日起的三個月內。 律師提醒：為維護自己的權益，承租人應當在知道了出賣房屋的事實后，盡快行使優先購買權，以防錯過了合理期限而無處主張權利。 四、在訴訟中，承租人可否不提起行使優先購買權，而僅要求確認出租人與他人的買賣合同無效。 本律師認為，優先購買權作為法律賦予承租人的一項法定權利，其目的在于保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。因此，在出租人與他人惡意訂立房屋買賣合同的情況下，法律允許承租人申請宣告該合同無效，以實現這個目的。但是，本律師提醒公民注意的是：法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的，也就是說，申請宣告無效是手段，而不是目的。如果承租人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現這個目的的意思。所以，如果承租人不主張優先購買權，僅要求確認合同無效的，法院一般不會支持。
